天下人民购置光谷，光谷人购置白沙洲
工具湖那里有剁饼子的地方。
去年现在，光谷东绝对是天下投资者眼中的超等明星。许多销售部分已经把屋子卖给了[批发商]
杭州、广东、北京的投资者，公交车一辆接一辆地运到这里武汉工具湖饼子。
在他们眼里，1.8万和2万真的是白菜的价钱武汉工具湖那里有剁饼子。
要不是由于限购，要不是由于名额，你有几多屋子可以整理清洁。房地产照料，谁尚有精神接待刚刚需要的外地小我私家客户？工具湖最新饼子一条街。
一年后，投资者消逝了
外地客户被迫远离白沙洲、黄家湖甚至青山
由于众所周知的缘故原由，投资者来得快去得快。
纵然像大湾区一样强盛，你也永远不可把投资者看成房地产市场的[基本板块]，更不必说光谷东了？
因此，投资者的消逝，没有什么可贪恋的。
但问题是，当投资者脱离时，光谷东的真实需求似乎正在消逝。
不久前，我遇到了一个在光谷东事情的新朋侪。我以前在北京。由于家庭缘故原由，我去年选择回武汉。
武汉光谷也未几，能从一线都会反向引进人才的地方。
有趣的是，光谷为武汉留住了人才，但人才并没有选择在光谷假寓——他买了白沙洲。
这种情形不是光谷人的例子。
去年1月至3月，光谷楼市体现如下：
三个月生意6500多套，占武汉的七分之一！
尚有这样的:
工具湖最新饼子一条街
5个项目可以排名前20！
转眼间，一年后，一切都变了。
来自媒体的统计——
在今年1月至3月的销售套数排行榜中，光谷只有3个项目进入武汉楼市前20名。
其中，长江广播电视光谷家居和长江存储社区情形特殊，主要是海内销售，数据市场参考意义不大。
也就是说，若是不是这两个特殊的项目支持场景，光谷险些在前20名中剃秃顶！
许多光谷东开发商体现，除了少数具有本钱效益的项目外，现在不但销售缓慢，并且自然会见的客户数目也急剧镌汰，有时一天不可接待一个！
光谷人，险些被外区掏空了。
怪大情形欠好？
不是你一个地方欠好。武汉楼市都在挣扎。
供应缺乏吗？
光谷在售住宅项目只比“卷王之王”工具湖少一个。绝对是近两年楼市供应最大的阶段。
光谷，你究竟怎么了？
你必需认可，光谷东在去年这个时间很受接待，很洪流平上是由天下投资者提升的。
去年春节事后，种种抖音大V，自媒体最先推广光谷东。由于单价足够低，IP也很大，这种强推的效果刚恰恰。
光谷东南区一个相对滞销的投资客户组织，短短一个月就消化了200套。
一家光谷管家公司也体现，其时他们和一个大V合作，每个月都能发几十个客户，险些没有人空手而归...
其时，由于投资气氛太强，光谷东在武汉的房地产市场很是差别。武汉点对点出台了许多限制步伐，光谷东险些成为武汉唯一的[限制销售]地区。
一年后，投资者退却。
价钱上涨？疫情重复？没人推？
有一点缘故原由。
事实上，投资就是这样。他们会由于歇斯底里买一点好工具，也会由于一点坏工具而退缩。
他们留下了什么？
由于武汉实时出台了有针对性的步伐，特殊是在继续限价的压力下，光谷东的价钱并没有被这一轮投资热潮直接提高几多。
但你也不可否定——
由于去年后市场体现异常，开发商预期在一定水平上提高，直接导致去年第一次集中土地拍卖，整个光谷拍卖了许多天价地块。
当这一波高价地块最先进入市场时，光谷刚刚需要被牢牢地挡在门外。
每小我私家对光谷人的印象都离不开“年轻”、“高知”、“高收入”几个字。但纵然年轻人的收入再高，事实他们正处于职业生涯的起步阶段，收入有限，积累缺乏。
任何在光谷深耕过的开发商，都会发自心田的说，着实这个板块的客户照旧较量刚的。
但现在，关山和光谷中心城是光谷最热的两个板块。
·前者的价钱已经抵达2.7万 ，某项目早早发出风声，要攻击3万。
·后者价钱一样平常在22000以上，最贵的是27000 。
当光谷中心都会地价突破2万时，27000的天花板显然很快就会突破。
我们做一个纯理论盘算。
按22000元/平算，第一套30%首付66万元，月供8456元。
这时，银行会要求你的家庭月收入至少17000元。
若单价降至18000元，首付54万元，月供6900元。
银行对月收入的要求也在1.4万左右。
为什么要提18000这个价钱？
前几年光谷中心城卖的最好的项目价钱都在1.6万~1.8万之间。
关于光谷的刚性需求，18000是一个普遍可接受的上限。
几个项目从这个价钱逐步整理最先，整个光谷东的价钱供应已经断档。
与此同时，白沙洲1.8万档，青山2万档，最先进入各人的视野。
以下是青山某项目的客户泉源图。
有点出乎意料的是，青山在我们的印象中很是关闭。事实上，只有45%的地缘客户。
凌驾一半的客户来自该地区。
除古板武昌区外，光谷客户占10%！
白沙洲更极端。
来自光谷的客户近30%的最新红盘。
所有这些项目的单价都在1.8~2万档。
你会发明现在光谷主流地区没有这个价钱的供应。
客户必需在外部区域寻找[替换品]。
为什么是白沙洲？
幸亏白沙洲，他向外的通道险些都是高速公路。
通过三环线、二环线-雄楚大道高架桥或杨泗港快速通道，可以非�？斓氐执锕夤戎行某�。
很难想象从光谷中心到金融港约莫需要17分钟。从白沙洲到金融港只需要3分钟。
与白沙洲全程高速公路相比，岑岭时段在特殊光谷地面行驶的酸爽...事实上，纵然在光谷，通勤效率也不高。
另一个是真正的配套设施。
我们从不质疑光谷的生长潜力，但实现潜力需要时间。
光谷中心城，规格很高，问题是现在不可提供足够的生涯支持。
这不是一两个购物中心，一两条地铁就足够了。商业、中小学、幼儿园、社区卫生中心、公共汽车周围的社区。
光靠预期，就搞未必刚需。
一个多月前写道:
...去光谷的大悦城。
原以为光谷东的入住率，应该不会有几多人，效果很是出乎意料。
在高新大道和豹溪路上，车排成了几百米长的步队，都要进大悦城停车场。
一进阛阓，内里全是遛孩子。.
在5/6度的严寒天气里，光谷人可以带孩子去那里玩？光谷的购物中心太少了。去市区太拥挤了。他们都来这里。
光谷缺氨赡不但仅是商业。
在已往，我们常说光谷是一个伪装成都会的工业园区，缺乏作为都会（武汉四大副城之一）的品质
白沙洲真的卖得不是很好，没有高办公商业，没有弘大的妄想支持，但作为一个已经开发了十多年的板块，基本的生涯设施，教育设施不担心，有许多在路上，地铁12号线，天街，万科洪山广场。
关于刚需，白沙洲虽然不轶群，但足够，也足够。
刚需者，更不必说用左岭碰瓷了。
至于花山，这是另一个话题。
花山，不贵，为什么不可吸引光谷东刚需？
评价花山——
一个刚需价钱溢出的改善区。
花山的价钱确实很低，看起来很适合刚需。
但只需要配套设施，从交通到学校，特殊是没有。天天光谷后花园，湖泊和山脉，对不起，这些工具真的不在乎。
因此，事实上，从去年最先，新开发商进入花山，彻底想通了。
你不可由于花山的价钱不高就做高层刚需，这里好山好水好无聊，正是富人所需要的品质。
仁恒、华润、绿城、建发等擅永生产产品的开发商，以及文化旅游神盘阿拉亚的生意者，都群集在花山。
接下来，花山已经消化了现在的高层修建，未来很难做出刚需的产品，更难作为光谷的房价萧条。
这也意味着要么是左岭、葛店，要么是光谷的刚性需求，只会继续在区域外买房。
那么热闹了一轮的投资者，资助光谷在天下打响名字，他们现在过得好吗？
188社区是光谷东降生的第一个神盘。
头铁的房东，还挂着35000的价钱，一年都没卖。
人家141平，总价比你低514平、六十万，挂了半年多都卖不出去，你这卖得出去才有鬼。
内卷成这样照旧没用的。
最近三个月，生意1套。
保利时代南区，一年前，二手房最高达3.9万套。现在我们来看看。——
一点也不着急。
79平33000挂了8个月都没卖出去，你这只能继续挂吧。
但最近三个月的生意，嗯，是188社区的六倍！
关山大道再贵，真的有配套支持。
若光谷中心城兑现速率不加速，画饼也有保质期。
但在无人接手的情形下，光谷尚有哪些投资者敢“兴风作浪”？
以是照旧那句话。从你买房的那一刻起，每个投资者最需要盘算的是谁未来会接你？若是你想不清晰这件事，或者你看不到真正的韭菜接受，只有投资者打鼓传花。
总有一天，花会掉在地上。
若是你祈祷不接受最后一根棍子，你会获得最后一根棍子。
为什么去年光谷的口碑爆裂？
不是由于他真的打了上海深圳，踩了杭州成都。上海杭州的投资者并不愚蠢。人们看了看现场，就知道光谷比照张江和西溪湿地的阿里工业园区有多好。
武汉光谷GDP第一？
嗯，没错。
可是有几小我私家算过了——
光谷GDP真的比乱口高，扣除卖地收入吗？
投资者之以是愿意跳进去，最主要的缘故原由之一就是自制。自制到人家买一套，放在那里7、八年，也没关系。
但投资者没想到现在还自制，还低到灰尘里的价钱，关于武汉外地韭菜来说，已经突破了天花板。
不是韭菜不想接，而是能力真的有限。
接下来，听说投资者也转枪口，从纯预期的光谷东向武汉焦点板块迈进。
徐家棚，可能是下一个战场，生怕又是一个新故事。
谈论1:想找玉人？去加入一场文艺演出，或许她就在台上演出。
谈论3:想找玉人？去墟落的花田里走走，也许会有惊喜。
谈论4: